La Posesión Precaria

La Posesión Precaria Y La Posesión Ilegítima

1. INTRODUCCIÓN

La posesión ilegítima y la posesión precaria constituyen temas controvertidos en el Derecho Civil peruano. La controversia es el resultado de la existencia, en el Foro, de diversos conceptos respecto de esta variedad en la forma de poseer bienes, expresamente regulada en nuestra norma sustantiva civil; sale a luz cuando, frente a determinados casos presentados en sede judicial o fuera de él, se formula, por ejemplo, la siguiente pregunta:

¿Es precario quien posee un predio con título ilegítimo?

Frente a esta interrogante, magistrados, abogados que ejercen patrocinio, profesores universitarios y juristas en general, dan respuestas distintas. En sede judicial, magistrados de todas las instancias han expresado, en sus resoluciones, diversas respuestas frente a las acciones de desalojo en las que se atribuyen a los demandados la condición de precarios; en dichos procesos éstos, en su defensa, alegan ser portadores de un título que justifica su posesión, alegando que, aun cuando éste sea ilegítimo, tal hecho los aparte de la calidad de precarios.

Respecto a este tema, , una Ejecutoria Suprema, de fecha 16.11.99, publicada en el diario oficial El Peruano el 26 de diciembre del mismo año (Cas. Nº 1437-99-Lima), estableció que, siendo la posesión precaria la que se ejerce sin título ilegítimo, concluyendo que la posesión precaria es distinta de la posesión ilegítima. Esta distinción, hecha en la referida ejecutoria ha traído diversas preocupaciones entre magistrados y abogados en general, pues se abre la posibilidad de que el demandado, acusado de ser ocupante precario en un proceso de desalojo, le oponga válidamente al demandante, que cuenta con título de propiedad vigente, un título posesorio sustentado en un documento obtenido en forma manifiestamente irregular, fraudulenta o maliciosa. La conclusión arribada en la citada Ejecutoria no es compartida por el comentarista de la Revista Nº 19 de “Diálogo con la Jurisprudencia”, editada por Gaceta Jurídica, correspondiente al mes de abril del 2000 (3), quien al analizar ésta, señala que dentro de la definición, por él establecida, de la posesión ilegítima se encuentra contenido el concepto de la posesión precaria, en otras palabras, define a ésta como una variante de aquella; sustenta su comentario en una cita a Jorge Avendaño extraída de su obra “Derechos reales” –1990-Pág. 136.

Los magistrados, preocupados por las diversas respuestas dadas por los Órganos jurisdiccionales, respecto del caso antes mencionado, han llevado dicha interrogante como tema de debate nacional en el Pleno Jurisdiccional Civil (4) realizado en la ciudad de Tacna en el mes de agosto último a la que concurrieron más de medio centenar de vocales superiores civiles de todos los distritos judiciales del país.

El presente trabajo aspira a contribuir al debate sobre este interesante tema, que por ser de palpitante actualidad requiere de un momento de eria reflexión.

Trataremos, en las siguientes líneas, de abordar el tema, analizando los diversos conceptos atribuidos a la posesión en general como derecho real, así como al precario en particular; expresando por supuesto, los conceptos que, a nuestro juicio, son los acertados, pretendiendo con ello contribuir al esclarecimiento de este importante tema del Derecho Civil peruano.

2. ANTECEDENTES NORMATIVOS EN NUESTRO PAÍS

Con anterioridad a la entrada en vigencia del actual Código Civil (Nov. 1984), la posesión precaria sólo se encontraba prevista en nuestra norma adjetiva civil (C.P.C. y D.L. Nº 21938) como causal para interponer la acción de “desahucio”, sin embargo no se estableció normativamente una definición o concepto de la misma. El Código Civil de 1936 no reguló expresamente la posesión precaria, ni se estableció definición alguna al respecto.

La jurisprudencia, como es lógico, se encargó de establecer algunas definiciones frente al vacío normativo, y señaló de modo reiterado que el precario es quien ocupa un predio sin título alguno o sin pagar renta, haciendo extensiva la definición a algunas figuras relacionadas con la terminación de algunos títulos que habían justificado originalmente la posesión, como es el caso del acreedor anticrético que continúa ocupando el bien pese a que la deuda fue pagada, o la acción del que se adjudicó un predio en remate judicial contra el ocupante, aun cuando éste haya venido pagando renta a su anterior propietario; sin embargo, respecto de esta última definición no ha sido uniforme la jurisprudencia, especialmente en aquellos casos en que la posesión proviene de un contrato que justificó originalmente la posesión, en cuyo caso algunos pronunciamientos establecían la validez de la acción de desahucio por causal de ocupación precaria, mientras que otros establecían la improcedencia de esta acción por dicha causal, dejándole a salvo el derecho del accionante para que lo haga valer en otra vía.

En la actualidad nuestra norma sustantiva civil ha establecido de modo expreso el concepto de la posesión precaria, conforme se aprecia del art. 911 del C.C. (5). Aún con las limitaciones propias de una deficiente regulación normativa, es válido reconocer, sin embargo, que el establecimiento del concepto antes indicado, ha permitido un tratamiento más preciso a esta forma de poseer bienes y ha posibilitado la ampliación de su espectro a otras instituciones del Derecho Civil peruano que hasta entonces permanecían al margen de este tipo de posesión.

No comparto, por ello, la opinión de que el art. 911 del C.C. peruano no tiene justificación. Por el contrario, la rica experiencia judicial en materia de acciones restitutorias de la posesión, como la acción de desalojo (6), que reflejan los conflictos originados en el déficit de viviendas, crecimiento distorsionado de las ciudades y las graves dificultades económicas que atraviesan grandes sectores sociales del país, permite apreciar la necesidad de una regulación normativa sobre aquella variedad de posesión que se ejerce perjudicando directamente el derecho del titular del bien, esto es, de su propietario; máxime si en nuestro país la jurisprudencia, que si bien ha evolucionado en términos generales en forma positiva, sin embargo, ha sido muchas veces contradictoria. Se puede afirmar que con la mencionada regulación normativa, se ha proporcionado al propietario de un predio una mejor posibilidad de restituir la posesión del mismo, vía la acción del desalojo, de quien lo conduce sin que le asista derecho alguno para continuar poseyendo.

Esta regulación normativa, con las limitaciones antes indicadas, y la precisión de algunos conceptos en materia obligacional y contractual incluidos en el actual Código Civil peruano, como es el caso del arrendamiento, la posesión ilegítima, la tradición física y la tácita para los efectos de la adquisición de la posesión (7), la posesión mediata e inmediata, la resolución contractual, entre otros, ha traído consigo una vasta discusión en el foro respecto de este tema, existiendo en la actualidad diversidad de opiniones, muchas de ellas opuestas entre sí, respecto de la inclusión, en definición normativa del precario, de algunas situaciones que hasta hace algunos eran jurídicamente, imposibles de imaginar.

3. LA POSESIÓN Y EL PRECARIO. ANTECEDENTES HISTÓRICOS. EVALUACIÓN DE LOS CONCEPTOS Y SU INFLUENCIA EN EL DERECHO CIVIL PERUANO

Sólo con el objeto de abordar cómodamente el tema que es materia de preocupación, expondremos una breve referencia histórica sobre el concepto de la posesión, así como del precario, a efecto de verificar su evolución a lo largo de la historia.

3.1. De la posesión

En el Derecho romano, según Eugene Petit, se definía a la posesión como el hecho de tener en su poder una cosa corporal, reteniéndola materialmente, con la voluntad de poseerla y disponer de ella como lo haría un propietario (8). Refiere el autor que los romanos consideraron que para poseer se requieren dos elementos: uno de ellos es el de tener el bien físicamente en su poder, y el segundo el “animus domini”, es decir, la intención de conducirse como dueño; consideraban que estos elementos los reunía no sólo el propietario, sino también el que adquirió el bien o “non domino”, e incluso el propio ladrón, que retiene la cosa robada con el objeto de disponer de él como si fuera dueño. Perdidos estos dos elementos cesa la posesión. Tal es el caso, por ejemplo, del poseedor de una cosa que, habiéndola enajenado, se queda a título de inquilino, en cuyo caso ya no posee y sólo será instrumento de posesión de otro. De ello se puede concluir que en el derecho romano la posesión se pierde no necesariamente cuando otro lo adquiera, sino cuando ya no se quiere tener el bien, esto es, carece de animus domini (9).

Como se puede apreciar los romanos consideraban la posesión estrechamente vinculada al ejercicio del derecho de propiedad. Sin embargo, algunas corrientes de esa época han considerado la posesión como un hecho que, aun cuando no era ejercida por su propietario, se encontraba protegida por el Derecho, produciendo efectos jurídicos. Existió entonces una discrepancia entre los jurisconsultos romanos, de modo que mientras Paulo (Paulo, L. I, & 3, D.) consideraba a la posesión como un hecho, Papiniano (Papiniano, L. 49, & 1, D.) (10) sostenía la opinión contraria, esto es, la consideraba como un derecho. Esta discrepancia se ha mantenido, con sus matices, durante la época de los glosadores, así el glosador Olivart se adhirió a la primera de las opiniones antes citadas, mientras que Bartolo lo hacía a la segunda (11).

En el modelo jurídico germánico, que a diferencia del individualismo romano, tenía raigambre colectivista, se conoció, en materia de derechos reales, la “Gewere”, que según José Manuel Pérez-Prendes Muñoz-Arraco (12), constituye uno de sus fundamentos básicos. Otro de los fundamentos básicos de los derechos reales germánicos fue la radical distinción entre los bienes inmuebles y muebles, constituida por la necesidad de establecer con precisión que la propiedad de la tierra (inmueble) correspondía a los grupos (familias o Sippen –asociación familiar–) y la propiedad del utillaje y armas (muebles) a los individuos. Refiriéndose a la palabra Gewere, el citado autor señala que su significado está referido al acto público de guardar, vigilar, retener algún bien. Aludiendo a este concepto, el autor precisa que el Derecho Germántico, regido inicialmente por el principio de materialidad, no concibe un puro derecho abstracto si éste no se encuentra directamente conectado a actos visibles perceptibles a los sentidos; es por ello que quien custodia, retiene y domina un bien, y se presenta ante todos en forma pública, es considerado como revestido jurídicamente del derecho a tal bien, sin que se entre en consideraciones internas del sujeto, en el sentido que posea ánimo o, como lo indica, posibilidades de asumir ese derecho. Sin embargo a este concepto se le agregó la legitimidad jurídica de la acción de tenencia de la cosa; se dotaba así, refiere el autor, al concepto de la Gewere una pluralidad de matices, pues reunía el hecho y el derecho. La evolución de concepto trajo consigo el rompimiento progresivo del principio de materialidad, pues se llegó a aceptar la llamada Gewere corporal, esto es, como un hecho, y la Gewere ideal entendida como un derecho. Se presentan también, en esta evolución las posturas intermedias de la Gewere inmediata y la Gewere mediata, que se refieren, por ejemplo a quien cultiva un fundo y adquiere directamente los frutos naturales y el dueño de la misma tierra cedida temporalmente para su explotación agrícola, respectivamente.

Ahondando en el concepto antes descrito, el autor alemán Wolf (13), refiere que la “Gewere” del Derecho medieval alemán es, al igual que el hecho en la posesión en el moderno derecho, y por lo regular, un puro señorío de hecho sobre la cosa. El Derecho alemán no distingue entre posesión jurídica y detentación: tiene también “Gewere” el que carezca de animus dominantis.

En ambos sistemas jurídicos, guardando las distancias, el señorío o la potestad inmediata que se ejerce sobre las cosas y la posibilidad de ejercer derecho subjetivo sobre ellas, esto es, el reconocimiento de la posesión como un hecho y la posesión como derecho, se ha arribado luego de una natural evolución de los conceptos, concordante, evidentemente al desarrollo social y económico de los sistemas sociales.

3.1.1. Teorías en torno a la posesión: La controversia entre la teoría objetiva de la posesión y la subjetiva, que la concibe como la concurrencia de dos elementos: corpus y animus, se han mantenido durante la era de la codificación y con posterioridad a ella.

No existe discusión cuando el que detenta el bien es el titular del derecho, esto es, su propietario, pues, en este caso, el poder del que está investido éste le otorga, de por sí, el derecho correspondiente, para ejercer no sólo acciones defensivas (interdictales) de la posesión, sino además las acciones restitutorias, así como, de ser el caso, las acciones ofensivas, como es el caso de las reivindicatorias. En realidad la discusión se abre cuando quien se encuentra en contacto directo con el bien es persona distinta a su titular; en este caso, respecto del propietario, la posesión es un derecho y no un hecho.

En este debate, refieren los tratadistas españoles Díez-Picazo y Gullón (14), Savigny ha considerado a la posesión como el resultado de la concurrencia de dos elementos: el animus y el corpus, precisando que el corpus no es sólo la mera tenencia material de la cosa, sino la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata en ella así como la de excluir la influencia de terceros; respecto del animus, al que considera como el elemento espiritual, señala que es la voluntad de tener la cosa para sí y como dueño (animus domini). Dentro de esta teoría, refieren dichos autores, Savigny considera que el animus es la condición precisa de la posesión, de lo contrario sólo habría detentación. Así, dentro de esta teoría, el inquilino, que no cuenta con animus domini, no es poseedor.

Siguiendo la teoría subjetiva de la posesión, sostenida en Francia por Domat y Pothier, los redactores del CODE (1804), coincidiendo con la sostenida por Savigny en sus trabajos publicados en 1803, establecieron, refieren los Mazeaud, que para que exista posesión es necesario el animus domini. Por ello el Derecho positivo francés, le niega los efectos de la posesión a la simple detentación, estableciendo que el poseedor se comporta como dueño de la cosa, sin embargo los detentadores ejercen esa dominación sin ser propietarios ni titulares de otro Derecho real; así, dentro de este concepto, en el Derecho francés, el inquilino, el arrendatario rural, que tienen dominación de la cosa arrendada, no son poseedores (15).

Distinguiéndose de la teoría antes expuesta, Rudolf von Ihering, de gran influencia en el Derecho Civil alemán, sostiene que para que nazca la posesión y se aparte de la mera tenencia, no es necesario la yuxtaposición del corpus y el animus, como lo indica Savigny, toda vez que éste se encuentra encerrado en aquél, como lo son entre sí la palabra y el pensamiento, esto es, en el corpus toma cuerpo la voluntad de poseer (animus). En este histórico debate, Ihering ha señalado que no puede ni debe hacerse ninguna distinción entre poseedores y detentadores fundándose sobre el animus, pues, según refería, unos y otros están movidos por la misma intención: el animus tenedi. Los Mazeaud, explicando la teoría objetiva sostenida por Ihering, señalan que la distinción entreambas categorías de ocupantes: poseedores y no poseedores, debe hacerse objetivamente: en principio, el Derecho le concede a todo ocupante los efectos de la posesión, no cabe negarlos sino a título excepcional, por razón de una causa detentionis, es decir, por una razón derivada del contrato que una al detentador con el propietario (16).

En el fondo, la teoría objetiva de la posesión, sostenida por Ihering, busca la protección de la propiedad, pues considera que la posesión, en su noción originaria, no es otra cosa que “la propiedad en la defensiva”. Ihering, citado por Jorge Avendaño en su obra “Derechos Reales” (17), sostiene que para asegurar la protección de la propiedad, es absolutamente necesario que la sola “exterioridad” de la propiedad, es decir, la posesión, esté respetada y protegida; las acciones posesorias, refiere Ihering, representan medios defensivos de la propiedad; la rei vindicatio es el medio ofensivo; agrega que, si esta protección defensiva de la propiedad, no menos absoluta en su esfera que la protección ofensiva, en el sentido que ella es acordada contra cualquiera que turbe la propiedad en su relación, es independiente de la “prueba” de la propiedad, resulta necesariamente que el no propietario que posee goza igualmente del beneficio de esta protección; concluye precisando que para proteger al propietario como poseedor se debe proteger al poseedor de una manera absoluta.

Para Messineo, en la posesión se prescinde de la titularidad del derecho que se ejercita, puesto que la posesión como tal puede carecer del título justificativo; sostiene además, que aun sin título la posesión tiene relevancia para el derecho, sin embargo ello no excluye tampoco que, además del hecho de la posesión, exista un título como fundamento de la posesión misma, en este caso la posesión es manifestación derivada de otro poder, esto es, la que emana del título. En este caso, precisa el citado jurista, debe tenerse presente que si el título de posesión deriva del título del derecho subjetivo, no forma un todo único con él de tal manera que si, por ejemplo, alguien posee como arrendatario, el título de posesión está en el arrendamiento; otra cosa es, sin embargo, que éste sea arrendatario, lo cual puede suceder antes que empiece la posesión (18).

Comentando la histórica controversia doctrinaria antes indicada, Messineo ha señalado que la antigua disputa de que si la posesión es un hecho o derecho subjetivo, se resuelve que la misma nace como una relación de hecho (aprehensión, o entrega, o uso), pero apenas nacida, se convierte en una relación de derecho (aunque sea tendencialmente temporal), en cuanto es inmediatamente productora de efectos jurídicos; concluyendo en definitiva que la posesión es un derecho subjetivo, o sea una potestad, como cualquier otro derecho subjetivo.

Esta forma de ver la posesión había sido ya esbozada por Savigny, luego de una evolución de su pensamiento en esta materia (19). Savigny llegó a sostener finalmente, refiere el autor glosado, a partir de la sexta edición de su obra “Tratado de la posesión”, que la posesión no sólo es un hecho, es además un derecho, por las consecuencias legales que de ella derivan, estableciendo que la posesión entra en la esfera del Derecho no solamente en razón de sus efectos, sino por su propia naturaleza como causa determinante de los mismos.

La crítica de Ihering a la teoría inicialmente sostenida por Savigny, en el sentido que en la posesión no debe considerarse sólo, en lo referente al hecho (corpus), como la tenencia física o de contacto directo con el bien, sino además como un derecho subjetivo, de tal manera que, para que exista, basta la posibilidad física de acceder al bien aun cuando por determinados períodos no se halle en contacto directo con éste, ha sido superada históricamente, existiendo en la actualidad una opinión mayoritaria en la doctrina que coincide con esta apreciación.

Podemos concluir, según lo expuesto, que en nuestro país, según el art. 896 del C.C., predomina el concepto de la posesión como un derecho subjetivo, pues si bien establece que “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”, sin embargo, de un estudio sistemático de la ley sustantiva peruana, se aprecia la influencia de la teoría objetiva de Ihering, al establecer la existencia de la llamada posesión mediata y la inmediata de origen alemán, en virtud del cual se reconoce la calidad de poseedor a quien tenga un bien para sí, aun cuando no cuente con animus domini (arrendatario, comodatario, etc.) reduciendo la figura de la detentación de mera tenencia (no posesión) sólo al caso de quien posee en relación de dependencia de otro (servidor de la posesión). Dentro de esta idea, a nadie se le ocurriría, en nuestro país, pensar o sostener de quien tiene una “casa de playa” que ocupa sólo los meses de verano (enero a marzo de cada año), pierde la posesión por el hecho de no tener contacto con ella durante los otros nueve meses del año; en este caso, resulta válido establecer que aquél sólo perderá la posesión cuando otro individuo ocupe el bien sin su autorización, produciéndose un despojo de la posesión, en cuyo caso le corresponderá ejercitar el derecho subjetivo que le asiste, a travésde la defensa posesoria, en la forma de acción interdictal, u otra de naturaleza posesoria.

Es evidente que esta última forma de apreciar la posesión, esto es, la de considerarla como un derecho subjetivo, es la más idónea, razón por la cual es la que ha sido aceptada mayoritariamente por la doctrina y los sistemas legales existentes. Sin embargo, considero que es válido rescatar, del concepto de la teoría subjetiva de la posesión sostenida por Savigny, los elementos corpus y animus, pero entendidos de la siguiente manera: tener el bien (corpus), esto es detentarlo por sí o a través de otro, y el ánimo (animus) de tenerlo para sí, sea como dueño o en virtud de cualquier otro título entregado por otra persona (Ejem: el arrendatario, el usufructuario, etc.). De ello se puede concluir fácilmente que quien tiene un bien, no para sí, sino por encargo o por instrucciones de otro, no es poseedor.

3.2. Del precario

Otra figura que es preciso analizar en su evolución histórica, es la del precario. En sus orígenes se consideraba precario a aquél que accedía a la posesión de un bien, por el mérito de un vínculo obligacional (contrato de precario) existente con el propietario del bien, mediante el cual éste, a ruego de aquél, le entregaba el bien a título gratuito, reservándose el derecho de revocarlo en cualquier momento.

En el Derecho romano se indicaba que existía precarium cuando una persona concede aotra la posesión y disfrute gratuito de una cosa, a cargo de restituirla a la primera reclamación (20). Por ello PETIT considera, en la obra glosada, que el precario ocupó en el Derecho romano un puesto entre los contratos innominados.

En el tratamiento doctrinal del Derecho común (21) se englobó en la misma categoría de negocios jurídicos al precario y al comodato. En el Derecho hispano de la edad media se conocían estas figuras jurídicas como contratos que transmiten el disfrute gratuito de un bien, pudiendo ser éste un mueble, inmueble o semovientes.

Los juristas franceses Planiol y Ripert, siguiendo la lógica de la teoría subjetiva de la posesión, sostenida por Savigny y asumida por el Derecho francés, señalan que quien posee un bien a título de precario no ejerce, en realidad, la verdadera posesión, pues en tal caso, refieren, el Derecho no le concede las acciones posesorias y no produce la usucapión; ello en razón de que el precario no cuenta con uno de los elementos esenciales de la posesión, que es la intención de poseer para sí mismo (animus). Esto se explica en razón de que, según los citados juristas, en el Derecho francés, el concepto de precario está referido, como en el antiguo Derecho romano, a un contrato celebrado con el propietario, en virtud del cual conduce el bien a título gratuito, sin animus domini y reconociendo el derecho de propiedad de quien le entregó el bien (22).

Por otro lado, el concepto originario del precario ha tenido distinta evolución en el Derecho español. El jurista español Manuel Albaladejo (23), refiriéndose a la posesión precaria, ha señalado que ésta se presenta cuando el que posee un bien sin derecho, está expuesto a que aquel a quien corresponde la posesión se la pueda reclamar y obtener, en su caso, el correspondiente fallo judicial que obligue a entregarle el bien.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo español, ha establecido, según Roca Sastre y Moreno, citados por Díez-Picazo (24) en la obra glosada, tres tipos de situaciones posesorias dentro del precario: 1) La posesión concedida, 2) la posesión tolerada, y 3) la posesión sin título. En los dos primeros casos, existe la voluntad, expresa o tácita, de una persona de conceder a otra la posesión de una cosa, a título gratuito y revocable; existe en este caso, refieren los citados autores, una relación contractual que podría calificarse como una modalidad del contrato de comodato. Respecto al tercer tipo de posesión precaria, refieren, se da la acción de desahucio por precario (desalojo en el Perú), contra quien carece de todo título para poseer o posee en virtud de un título nulo. Es evidente que en este último caso no existe vínculo obligacional entre el propietario del bien y el poseedor precario, en todo caso si este existió devino en ineficaz.

Comentando la jurisprudencia española, José Luis Lacruz Berdejo (25) corrobora lo expuesto líneas arriba, pues señala que ésta ha establecido que el concepto de precarista no se refiere a la graciosa concesión a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario le atribuye el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominial que ostente el actor.

Conforme se puede apreciar, el texto del art. 911 del actual C.C. peruano, es el resultado de la evolución histórica del concepto de precario, y se puede decir, sin lugar a dudas, que dicha regulación normativa ha recogido la experiencia judicial española, entre otras.

4. LA POSESIÓN LEGÍTIMA Y LA POSESIÓN ILEGÍTIMA O INJUSTA, EN EL DERECHO CIVIL PERUANO ACTUAL

En materia posesoria nuestro país se afilió, desde 1936, a la teoría objetiva de la posesión sostenida por Rudolf von Ihering, apartándose, desde ese momento, de la influencia de Savigny y su teoría del animus, presente en el Código Civil peruano de 1852.

La actual norma Sustantiva Civil ha mantenido los conceptos básicos que, en esta materia, tenía el Código Civil de 1936, sin embargo, es preciso reconocer, en el actual Código sustantivo existe una mejor técnica legislativa, no sólo por la precisión de los conceptos, sino por que además se aprecia más orden en la exposición normativa.

Así, en el Derecho Civil peruano se reconoce que la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherente a la propiedad (26). No se requiere, en nuestro país, que quien ejerza el señorío directo sobre un bien cuente con animus domini para que sea considerado poseedor. Concordando este concepto con el que nuestra norma sustantiva define a la propiedad poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (27), se puede decir, sin lugar a dudas, que será poseedor quien de hecho use un bien, esto es, quien se sirva de él, satisfaciendo su deseo o exigencia: entre ellos podemos ubicar, por ejemplo, al arrendatario y en general a quien tiene con el bien un vínculo fáctico, directo e inmediato poseedor inmediato; o quien lo disfrute, vale decir, quien aproveche sus beneficios, perciba los frutos, como es el caso del arrendador poseedor mediato, entre otros; respecto de los poderes jurídicos y reivindicar un bien, que están reservados para ser ejercidos válidamente por su propietario, si quien los ejerce no es su titular, esto es su dueño, poseerá válidamente el bien en la medida que no lesione el derecho de su titular, de lo contrario su posesión sería ilegítima.

La evolución normativa ha permitido establecer con mayor nitidez que la posesión de buena fe y la de mala fe constituyen una variedad dentro de la posesión ilegítima. A esta conclusión se arriba del propio texto del art. 906 del actual Código Civil que, a diferencia del art. 832 del anterior, permite concluir que la posesión de buena fe sólo puede suceder en la posesión ilegítima (28).

Se mantiene, sin embargo, en la actual norma la alusión hecha en la anterior, respecto de la existencia de un título que podría ser invalidado por la presencia de algún vicio que le afecta. Por ello, siguiendo la lógica normativa del Código anterior, el maestro universitario Jorge Eugenio Castañeda distinguió la posesión legítima de la posesión ilegítima en función de la existencia o inexistencia de un título válido (29). Explicando tal diferencia, señala que la posesión legítima emana de un título, de un derecho real, de un negocio jurídico, que deberá ser válido; y refiriéndose a la posesión ilegítima la define como la que carece de título, indicando que es la que se adquiere de quien no tenía derecho a poseer el bien o que carecía de derecho para transmitirlo. Agrega el maestro universitario, que es preciso distinguir entre el título nulo y el anulable; en el primer caso, señala, la posesión se reputará ilegítima pues tal título es inexistente, mientras que en el segundo caso, la posesión será legítima en tanto no se declare la nulidad del título que la produce, si se ha adquirido el bien de quien no era dueño.

Tal definición no resulta, en la actualidad, ser la más precisa, teniendo en cuenta que el Código Civil vigente ha incorporado de modo expreso, en su art. 911, el concepto de la posesión precaria, aludiendo a la inexistencia del título, sea porque éste nunca existió o porque el que contaba el poseedor feneció. Esta apreciación nos permite señalar que la regulación normativa de la posesión precaria en el actual Código Civil, aun cuando ella resulta necesaria, la misma es defectuosa. Por ello, en materia de legitimidad o ilegitimidad de la posesión resulta ser más exacto el concepto expuesto por Jorge Avendaño Valdez, en sentido que “la posesión legítima es la que se conforme con el derecho, mientras que la ilegítima es contrariaal derecho” (30). Este concepto, más amplio que el anterior, nos permite abordar coherentemente el concepto de precario, ubicándolo como una variedad de posesión ilegítima.

5. LA POSESIÓN ILEGÍTIMA Y LA POSESIÓN PRECARIA

Siguiendo en el análisis de la posesión en el Derecho Civil peruano vigente, podremos decir que la posesión ilegítima y la posesión precaria no se encuentran apartadas una respecto de la otra, por el contrario, como veremos, se encuentran estrechamente vinculadas en su propia esencia.

5.1. Posesión de buena y mala fe.- Al interior de la posesión ilegítima es preciso distinguir, como se ha hecho, entre la posesión de buena fe y la de mala fe. Será de buena fe aquella posesión que se ejerce en virtud de un título que el poseedor considera legítimo, pero que en realidad se encuentra afectado de un vicio que lo invalida. Debemos concluir que nos encontramos, respecto del poseedor, con un título adquirido con error o ignorancia de hecho o de derecho respecto de la existencia de un vicio que lo invalida, conforme se deduce del texto del art. 906 del Código Civil. Existe, en este caso, el llamado “justo título” o “título putativo”, entendido como aquel título inválido adquirido de buena fe por el poseedor. Puede ser el caso de aquel que adquirió un bien de quien él creía propietario, o del arrendatario que adquirió la posesión pensando que el arrendador era el propietario o persona autorizada por éste o por la ley, pero que, sin embargo, se acreditó después que no lo era. La doctrina ha reconocido de modo uniforme que, en general, se mantendrá la buena fe del poseedor hasta que éste no tome certero conocimiento de que, quien le transmitió el título no tenía capacidad jurídica para hacerlo. Nuestro Código ha establecido además, en su art. 907, que, en todocaso, la buena fe dura hasta que el poseedor es citado en juicio y la demanda resulta fundada.

Por otro lado, existirá mala fe en la posesión cuando el poseedor de un bien conoce perfectamente que no le asiste derecho alguno, y que ejerce un poder de hecho sobre dicho bien, en claro perjuicio de su titular.

En la calificación de la posesión, es preciso anotar que la buena fe se presume. Sin embargo, si pretendemos aplicar los efectos de la posesión, respecto de la presunción de la propiedad de un bien por su poseedor, es preciso señalar que, conforme lo establece el art. 912 del actual Código Civil, tal presunción no puede ser invocado por el poseedor inmediato respecto del mediato, ni respecto de quien cuenta con título inscrito. Así, no estará beneficiado de la buena fe en la posesión quien pretenda justificar su posesión con el argumento de haber adquirido un bien de quien no aparece en el registro como propietario. En este caso el poseedor no cuenta con título válido oponible al que emana del Registro Público.

5.2. Posesión precaria.- Considerando a la posesión ilegítima como aquella que se ejerce sin sujeción a derecho, es evidente que en ésta se encuadra perfectamente la definición de posesión precaria establecida en el actual Código Civil peruano, pues, es contrario a derecho poseer un bien sin contar con título alguno, sea por que nunca se tuvo o porque el que se tenía feneció. Es por ello que constituye un error pretender desligar la posesión ilegítima de la precaria, haciendo aparecer a este último como distinta a la primera.

La posesión precaria siempre es ilegítima (31). Sin embargo, se encuentra estrechamente ligada a la posesión de mala fe, así como a la manifiesta invalidez del título que invoca el poseedor. Nuestro Código Civil establece, en laposesión precaria dos supuestos: 1) cuando se ejerce sin título y 2) cuando el que se tenía feneció.

Respecto al primer supuesto, es evidente que quien posee sin título alguno, posee de mala fe, pues posee contrario a derecho. Así, quien accede directamente a la posesión de un bien sin contar con la autorización de su titular, es precario. Se encuentra también dentro del primer supuesto, y como tal debe ser considerado precario, quien posee en virtud de un título cuya nulidad sea manifiesta. En este caso, siendo evidente la invalidez del título, debe considerarse como inexistente, pues, presentada esta situación en juicio, el juez se encuentra facultado, incluso, para declarar su nulidad de oficio, conforme lo autoriza el segundo párrafo del art. 220 del actual Código Civil.

Así, dentro del citado primer supuesto, el propietario de un bien con derecho inscrito no puede ser vencido en un proceso de desalojo por precario, si el demandado pretende justificar su posesión en un “título” proveniente de una compra –venta otorgada por quien, evidentemente, no es propietario; en este caso, si bien el poseedor habría presentado un “título”, la posesión resulta ser manifiestamente ilegítima, en consecuencia tal hecho no cambia su condición de precario.

Sobre este tema, los vocales superiores civiles de los diferentes distritos judiciales de la República, reunidos en el IV Pleno Jurisdiccional Civil realizado en la ciudad de Tacna a fines de agosto del presente año, acordaron por unanimidad que es precario quien posee un bien con título manifiestamente ilegítimo (32). Con este acuerdo los vocales superiores civiles, concurrentes a dicho evento, establecieron que en el proceso de desalojo por precario noresulta válida la defensa del demandado sustentada en el argumento que cuenta con un “título” si este es manifiestamente inválido. Los vocales superiores han concluido, luego de un intenso debate, que la posesión precaria es una variedad de posesión ilegítima, y con ello brindan un mensaje positivo a la sociedad, advirtiendo que no será amparada la pretensión del demandado, en un proceso de desalojo por precario, cuando éste “fabrique” un título (por ejemplo una compra-venta fraudulenta, etc.), evidentemente ilegítimo o manifiestamente nulo, con el objeto de oponerlo al de propiedad que acredita el demandante.

Por otro lado, respecto al segundo supuesto, relativo al precario señalado líneas arriba, se tiene que en tal caso nos encontramos frente a quien en algún momento mantuvo posesión con título legítimo, pero que, por alguna razón, dicho título feneció. En este caso podremos citar, por ejemplo, aquel poseedor que accedió a la posesión, a título de propietario, de un predio en virtud de una compra-venta otorgada por su anterior propietario; este comprador mantendrá posesión legítima en tanto se encuentre vigente el contrato, pero si éste es resuelto por cualquier causa, el título que justificaba su posesión válida feneció, deviniendo, en adelante la posesión en precaria. También podremos incluir dentro de este rubro el caso de quien posee, de buena fe, en virtud de un título formalmente válido, pero afectado de vicios de anulabilidad; dicho poseedor tendrá posesión válida en tanto no se declare judicialmente su nulidad, sin embargo, declarado nulo el título por efecto de sentencia declarativa, en adelante será precario; en este caso la buen fe del poseedor se mantiene válidamente sólo hasta la citación con la demanda.

6. CONCLUSIONES

De lo expuesto en el presente trabajo, se puede arribar a las siguientes conclusiones:

a) La posesión precaria es una variedad de posesión ilegítima, y se encuentra vinculada, especialmente, con la posesión ilegítima de mala fe.

b) Es precario quien posee un bien en virtud de un título manifiestamente ilegítimo o cuya invalidez sea evidente o manifiesta.

c) No es precario quien pose un bien en virtud de un título legítimo, o con título oponible al que porta el demandante.

d) No es precario quien posee un bien con título formalmente válido, pero afectado con vicios de anulabilidad, en tanto no se invalide con sentencia declarativa;

e) Tampoco será precario, cuando la invalidez del título, que porta el poseedor, no sea evidente y existan elementos que permitan apreciar que el poseedor, en virtud de su título, pueda discutir el mejor derecho de propiedad o de posesión. En ese caso el mejor derecho, invocado por el poseedor, corresponderá ser dilucidado en otro proceso.

7. REFLEXIONES FINALES

Los nuevos conceptos incorporados en nuestra legislación, respecto de la posesión precaria, deben ser interpretados en forma idónea, de tal manera que permita una convivencia justa y civilizada entre las personas. Creo que la propiedad particular debe ser garantizada plenamente por el Derecho y respetada por las personas. Corresponde, en todo caso, al Estado, la creación de los mecanismos necesarios para que todas las personas accedan a la propiedad inmobiliaria, sea en forma particular o colectiva, de tal manera que permita la satisfacción plena de la necesidad de vivienda. La interpretación que debe hacerse a la regulación normativa del Derecho positivo peruano, respecto a la posesión precaria, debe tener ese parámetro.

Las propuestas hechas en este trabajo, no constituyen ideas fijas o inmutables. La vida misma es muy rica e infinita, ello impide que adoptemos fórmulas rígidas o sacramentales en el patrocinio de las causas, si somos abogados defensores, o en la solución de los conflictos, si somos jueces. Creo sin embargo, que ello no debe llevarnos a una posición ecléctica o amorfa; por el contrario, el Derecho y la realidad misma, exige adoptar posiciones claras y definidas en determinados temas, como el que es objeto del presente trabajo, a efecto de someterlas a la crítica de la realidad y de agudo análisis de los colegas.

En este contraste con la realidad y en esa cotidiana confrontación con otras formas de pensamiento, se produce el desarrollo dialéctico del conocimiento, y se contribuye a una sana convivencia humana.

BIBLIOGRAFÍA

1. PETIT, Eugene. Tratado Elemental de Derecho Romano – 14ta. edición, Editorial Porrúa. México 1998.

2. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen segundo Ed. Tecnos S.A. España. 1986

3. PÉREZ-PRENDES MUÑOZ-ARRACO, José Manuel. Interpretación histórica del Derecho, Laxes SL Fotocomposición Ediciones. España 1996.

4. WOLFF Martín y RAISER, Ludwing. Derecho de cosas. Volumen primero Posesión, derecho inmobiliario, propiedad Tercera Edición. Bosh Casa Editorial, Barcelona 1971.

5. DÍEZ-PICAZO, Luis y GULLON, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Volumen III. Quintana Edición Editorial Tecnos S.A. España. 1995

6. MAZEAUD Henri y León, MAZEAUD, Jean. Lecciones de Derecho Civil. Parte Segunda Volumen IV. Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires 1960.

7. AVENDAÑO V, Jorge. Derechos Reales. Materiales de enseñanza para el estudio del Libro V del Código Civil en la Facultad deDerecho. PUCP. Segunda Edición. 1990.

8. MESSINEO Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III Ediciones Jurídicas Europa-América. Libro Edición. Buenos Aires 1954.

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11. PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. Tratado práctico de Derecho civil francés Tomo III. Los bienes. Cultural S.A. La Habana. 1946.

12. LACRUZ BERDEJO, José Luis y otros. Elementos de Derecho Civil. Tomo III. Volumen primero. Derechos reales. Posesión Propiedad. 3ra. edición. María Bosh Editor S.A. Barcelona 1990.

13. CASTAÑEDA, Jorge Eugenio. Los Derechos reales, Instituciones de Derecho Civil. Tomo I. 4ta. edición. Talleres Gráficos PL Villanueva Lima, 1973

14. BORDA, GUILLERMO. Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales. 4ta. edición actualizada y ampliada. Tomo I Editorial Perrot. Buenos Aires, Argentina.

15. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general, Tomo II 3ra. edición Pontificia Universidad Católica del Perú, 1996.

16. GACETA JURÍDICA. “Diálogo con la Jurisprudencia” Actualidad, análisis, y crítica jurisprudencial. Año 6. N° 19 y N° 21, correspondientes a los meses de abril y junio del 2000, respectivamente.

17. Conclusiones Plenos Jurisdiccionales Civiles 1998. Publicación Oficial de la Comisión Ejecutiva del Poder Judicial 1999.

18. CODIGO CIVIL DE 1936.

19. CODIGO CIVIL VIGENTE.

20. CODIGO PROCESAL CIVIL VIGENTE.

FUENTE: Dialogo con la Jurisprudencia Tomo Nº 28 – 2001 editado por Gaceta Jurídica

Jorge Aguirre M.

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17 comentarios en “La Posesión Precaria

  1. Mucho gusto de leerlo, me encontraba explorando precisamente con el fin de escribir un ensayo sobre el tema, aunque mi búsqueda queda en vacío los alcances de la inexistencia e ineficacia procesal que no encontré en ningún lugar, me gustaría abordar esos temas, saludos.

  2. me parcio super importante pq pude bajarlo,, para realizar un informe q me pidieron en la uni..

  3. muy importante para un proyecto de tesis que estoy elaborando
    realmente no hay mucha informacion…gracias por el aporte

  4. Muy importante para presentarla como doctrina en mi demanda .muy importantes aportes felicitaciones.

  5. Lo felicito por el trabajo, realmente a los abogados nos ayuda este tipo de investigación, y me permito hacerle una consulta de la vida práctica:

    En una licitación de arrendamiento de una tienda, el postor, ha obtenido la buena pro, consiguientemente el notario en el acto le otorgó la posesión de la tienda.La entidad convocante y dueña del local le hizo entrega del local mediante un Acta, con el compromiso de formalizar mediante el respectivo contrato de acuerdo a las bases, pero ha transcurrido el tiempo por el que se debió firmar el contrato sin que este se haya realizado. Obviamente l arrendador continúa pagando las mensualidades sin que exista el referido contrato.

    Comno se le debe considerar. Como precario ? , como se le podría desalojar por incumplimiento de un contrato que no existe?
    Atentamente.

  6. hola me dio gusto poder obtener buen informacion en este sitio, mi consulta es, lo siguiente una asociacion, hace donacion de un terreno de su propiedad a una Municipalidad, en la cual el municipio logra construir parte del terreno con plata del estado, y esta municipalidad cede en uso a otra asociacion para que puedan usar en donde ofrecen productos artesanales, luego de un tiempo de juicio la donante logra que se declare nulo dicha donacion, confirmada por la suprema, mi consulta es como quiera que ya no existe titulo alguno y estando en posecion la asociacion que vende sus productos artesanales, como se puede tomar la posecion mediante desalojo por precario, o funciona otra figura legal, como la interdiccion, reinvindicacion etc. gracis por su apoyo

  7. me parece muy importante todas las anotaciones k hiciste son temas muy puntuales y es muy explicativo digno de todo un profecionas felicitaciones!!!

  8. No estoy de acuerdo con el pleno jurisdiccional y considero que existe de su parte un error al diferenciar las instituciones de posesión ilegitima y precaria por la sencilla razón de que no se puede considerar a la posesión precaria como una variación de la posesión ilegitima , hacerlo implicaría que no tendría sentido regularlo al precario y además la validez o invalidez de un título no puede ser cuestionado en un proceso sumario bajo el argumento arbitrario de que el titulo es manifiestamente nulo por no derivar del propietario., por cuanto si se quiere seguir dicho lineamiento se tendría que demandar acumulativamente la nulidad o anulabilidad del título y la reivindicación del bien.
    Para mayor claridad de la diferencia legal entre posesión ilegítima y posesión precaria ponga frente a frente a las dos normas:
    Artículo 906.- La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida su título .
    Artículo 911.- La psesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido .

  9. Primeramente felicitarlo por su excelente trabajo, pero quiero aprovechar hacerle la siguiente consulta:
    Estoy en posesión de un inmueble desde el año de 1933 hasta la fecha, este inmueble no tenía dueño cuando ingresé a vivir y siempre lo he conducido como propietaria; pero en el año de 1994 aparece un seudo propietario con una escritura de CV inscrita en los registros públicos, hoy estoy demandada por desalojo por ocupante precario junto con mi familia. Este proceso aún no termina, porque hemos descubierto que el título del demandante es fraudulento.- Le consulto con estos antecedente me pueden desalojar por precario.- Disculpe el atrevimiento.- Gracias por su respuesta que me ayudará a mantener la tranquilidad que necesito.- No he demandado prescripción adquisitiva, porque siempre pensé que era la propietaria.

  10. magnifico aporte, la verdad me sirvio mucho, para precisar muchos puntos en mi ensayo.

    felicitaciones….

  11. Se agradece el aporte, PERO FALTAN PIES DE PAGINA A PARTIR DE LA 20, hacia adelante, por rigor científico, se solicita por favor colocarlas para poder tener referencia. Gracias.

  12. Si una persona construye su vivienda en una zona marginal en conjunto con otras y luego una persona jurídica diez años después tiene derecho inscrito sobre una parte donde esta la vivienda de esta persona, se entiende que todo lo construido es de la persona, corresponde desalojarlo por precario o pedir una reinvindicación del bien.

  13. Excelente aporte, gracias por tratar el tema tan detalladamente, respondio muchas de las preguntas que tenia. Gracias nuevamente

  14. muy bien asi se debate mejor absolviendo a diferebtes preguntas

    hay una pregunta enteresante, de que en una licitacion publica el notario adjudica y el dueño de inmueble entrega su inmueble, que vencido el contrato quiere desalojar,

    en este caso el reglamento de contratacion publica tiene propias normas donde establecen clara y consiva, obiamente cualquier arrendamiento tiene un tiempo determinado y el reglamento que indica para renovar el contrato siempre en cuando que el arrendamiento no suba un numero de indeci,asi mismo si lepuede resolver el contrato en cualquier momento por retraso de pago o de acuerdo estipulado contractual , no procede desalojo inmediato antes de inniciar procedemientos administartivos de acuerdo a la ley y hechos que ampara al arrendador.

  15. Muy buena apreciacion respecto a la diferenciar entre un ocupante precario y un ocupante o poseedor con titulo ilegitimo, pero seria bueno que se defina, si tambien tiene la calidad de precario a quien a retomado la posesion de un predio en una diligencia de ministracion de posesion, ejecutada en un proceso penal.

  16. patricia salazar y yo estamos igual en este problema por precario y no se q hacer realmente no se q es precario mientras no sepa como me defiendo si la otra parte tiene documentos fraudulentos por q tiene dinero apodido consegirlos aora bien tengo 70 años en la propiedad tengo planos recibos muy antiguos y testimonio de los vecinos porfavor a mi correeo comentario aconsejeme porfavor saludos gracias

  17. de acuerdo con cesar, en realidad hay que agradecer los aportes pero no por ello dejar pasar errores, dudas, criticas, etc que podamos tener al respecto.creo que no se puede considerar a la posesion precaria como una variaciòn de la posesiòn ilegitima,pues ¿como regularìamos al precario?

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