Compraventa De Un Inmueble

IMPUESTOS VINCULADOS A LA COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE.

Son pocas las personas que al momento de buscar una casa propia se ponen a pensar en los impuestos que tendrán que pagar para convertirse en propietarios. En esta oportunidad esperamos darles un alcance de todos los tributos involucrados al momento de comprar un inmueble.

Impuesto de Alcabala.

El impuesto más vinculado a la adquisición de inmuebles es el Impuesto de Alcabala, regulado por la Ley de Tributación Municipal (D. Leg. 776º). Este impuesto grava las transferencias de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos que se realicen ya sea a título oneroso o gratuito, cualquiera sea la forma o modalidad de la transferencia. Es decir, basta que haya una transferencia de propiedad, bajo cualquier modalidad – no necesariamente una venta – para que la operación se encuentre gravada con el Impuesto de Alcabala. Este impuesto es de cargo del adquirente de la propiedad, lo que no se admite pacto en contrario. La base imponible del Impuesto de Alcabala es el valor de transferencia del inmueble o el valor de autoavalúo del predio en el ejercicio en que se realice la transferencia, el que resulte mayor. A esta base imponible se le debe aplicar una tasa del 3%. Sin embargo, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor de transferencia (hoy S/. 35,000) se encuentra inafecto al impuesto. Es decir, si el inmueble se transfiere a S/. 100,000, el 3% deberá aplicarse sobre S/. 65,500 ya que los primeros S/. 35,000 están inafectos del pago del impuesto. El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia. Sin embargo, en la práctica el pago se realiza antes, para que se pueda extender la escritura pública de compraventa y se inscriba la adquisición en los Registros Públicos, es necesario acreditar el pago del impuesto. En los casos de compraventa de bienes futuros (inmuebles comprados en planos), se considera que la transferencia opera en la fecha del certificado de conformidad de obra o, a falta de éste, en la establecida en documento de fecha cierta. Ahora, cuando la propiedad inmueble adquirida haya sido vendida por una empresa constructora y ésta sea la primera venta que se realiza respecto de dicho inmueble, la transferencia no está afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. El valor del terreno para estos casos se determina en función al valor de autoavalúo. Se encuentran inafectas del impuesto las siguientes transferencias: (a) los anticipos de legítima, (b) las que se produzcan por causa de muerte, (c) la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio, (d) las transferencias de aeronaves y naves (que ahora son bienes muebles), (e) las de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de propiedad, y (f) las producidas por la división y participación de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios. Por otro lado, se encuentran inafectos del impuesto las siguientes entidades que adquieran propiedad inmobiliaria: (a) el Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades, (b) los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales, (c) las entidades religiosas, (d) el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú y (e) las universidades y centros educativos, conforme a lo dispuesto en la Constitución.

Impuesto General a las Ventas.

El Impuesto General a las Ventas no grava usualmente la venta de bienes inmuebles. Únicamente las propiedades que son transferidas por las empresas constructores por primera vez se encuentran afectas al Impuesto General a las Ventas. Así, el artículo 1º inciso d) de la TUO de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo señala que el Impuesto General a las Ventas grava la primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos. Por su parte, el artículo 71º de la misma Ley establece que la venta de inmuebles gravada con el Impuesto General a las Ventas no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Impuesto a la Renta.

El Impuesto a la Renta grava la venta de inmuebles realizada de manera habitual. Sin embargo, desde el 1º de enero de 2004, se encuentra gravada la ganancia de capital que se obtenga de la enajenación de un inmueble. En efecto, el artículo 2º de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están gravadas con el Impuesto las operaciones que generan ganancias de capital y enumera las diversas operaciones gravadas. Continúa señalando que no constituyen ganancias de capital gravable el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante. Es decir, estará gravada la ganancia de capital que se obtenga en la venta de un inmueble siempre que éste no sea casa habitación del enajenante. El artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta define como “casa habitación del enajenante”, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos 2 años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. En el caso que el enajenante tuviera más de un inmueble en su propiedad que cumpla con los requisitos anteriores se considerará casa habitación sólo a aquél inmueble que luego de enajenar los demás inmuebles resulte como el único de su propiedad. Es decir, si uno tiene 4 inmuebles, estará gravada la ganancia de capital que se obtenga de la venta de los primeros tres inmuebles pues se presume que éstos no son su casa habitación. En el caso que se venda más de un inmueble en una misma operación, se considerará como casa habitación a aquél de menor valor. Cuando la enajenación de un inmueble genere una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, el enajenante debe realizar un pago a cuenta del impuesto que en definitiva le corresponda por el ejercicio gravable equivalente a 0.5% del valor de venta. Debe presentar al Notario Público el comprobante o formulario de pago que acredite el pago del impuesto como requisito para que se pueda elevar la minuta a escritura pública.

Impuesto Predial.

El Impuesto Predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos sin importar la condición en el que se encuentra el predio (construidos, ocupado o si produce renta o no). El impuesto es de cargo de los propietarios de los predios que se encuentran afectos al mismo. Siendo un impuesto de periodicidad anual, quien adquiere un predio será sujeto pasivo del impuesto a partir del 1º de enero del año siguiente a aquél en que lo adquirió. Atendiendo a que el Impuesto Predial es un impuesto recaudado, administrado y fiscalizado por la Municipalidad Distrital donde se encuentre ubicado el predio, la base imponible para determinar el impuesto a pagar está constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdicción distrital. Cada vez que opere una transferencia de dominio de un predio se debe presentar una declaración jurada a la Municipalidad Distrital correspondiente informando de la transferencia. Esta declaración debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia. Así mismo, todo contribuyente del Impuesto Predial está obligado a presentar una declaración anual a más tardar el último día hábil de febrero de cada año. Esta declaración usualmente es reemplazada por la declaración mecanizada que emite cada Municipalidad anualmente. Si esta declaración mecanizada no es objetada por el contribuyente antes del último día hábil de febrero, ésta se tendrá válida. Finalmente, también existe la obligación de presentar una declaración jurada declarando el nuevo valor del predio cuando se realicen modificaciones superiores a cinco UIT. En esos casos la declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producidas las modificaciones. Con relación al pago del impuesto, éste debe realizarse hasta el último día hábil del mes de febrero de cada año, si es que se paga al contado. Si el contribuyente opta por realizar el pago en forma fraccionada podrá hacerlo hasta en cuatro cuotas trimestrales venciendo el último día hábil de los meses de febrero, mayo, agosto y noviembre. Sin embargo, al momento de producirse una transferencia de dominio, es requisito haber cancelado el Impuesto Predial para que el Notario pueda proceder a extender la escritura pública correspondiente. Por ello, aún cuando se opte por el pago fraccionado, se deberá cancelar la totalidad del impuesto al momento de transferir el predio.

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31 comentarios en “Compraventa De Un Inmueble

  1. BUENAS TARDES,
    ME GUSTARIA SABER SI ES FACTIBLE VENDER “A DISTANCIA” UN INMUEBLE SITUADO EN LIMA. VENDEDOR Y COMPRADOR PERUANOS RESIDENTES EN ITALIA.
    MUCHAS GRACIAS

  2. SI YO ADQUIERO UN INMUEBLE POR SUCESION TESTAMENTARIA Y LO QUIERO VENDER (1RA VENTA) ESTARIA AFECTO AL IMPUESTO A LA RENTA.

    EN EL SUPUESTO CASO QUE SI ESTARIA AFECTA AL IMPUESTO A LA RENTA, EL VALOR VENTA ES DE 140000 $ ¿CUANTO ES EL MONTO QUE DEBO PAGAR POR IR CON LA LEY VIGENTE?

  3. Hola amigo Hector, si bien no existe un impuesto a la herencia, cuando los herederos quieren transferir un bien inmueble que han heredado existe la obligación de pagar impuesto a la renta sobre la ganancia obtenida.

    A partir del 1 de enero del 2009, entro en vigencia el Decreto Legislativo 972 que modifica el régimen del Impuesto a la Renta.

    La enajenación de inmuebles que efectúen las personas naturales estará afecta con el IR, con la tasa del 6.25% sobre el importe de la renta bruta menos el 20%, con
    carácter definitivo, en tanto califique como “no habitual” (hasta la segunda venta de inmuebles).

    Sólo a partir de la tercera venta de inmuebles realizada por personas naturales habituales, se aplicará la tasa del 30 por ciento por considerarse renta de tercera categoría.

  4. he comprado un dpto. en surquillo el año 2007 como bien futuro me lo entregaron a fines del 2008 y ahora quieren que pague autovaluo de ese año y del presente, pues dicen que me correponde hacerlo,cuando fui a la Municipalidad, ellos dicen que debe hacerlo la empresa constructora ya que los terrenos salen a su nombre, me correponde dicho pago?, mil gracias.

  5. mi Madre fallecio el 27 de octubre de 1974 y mi padre en ese entonces declaro al ministerio de economia y finanzas como herederos o legatarios a los 11 que somos (hijos) ley N 10722, art. 143 en ese entonces el monto era de 148,640.00 soles el valor del bien por exoneracion.
    en la fecha 7 de mayo de 1996 mi padre inscribe al ENACE declaratoria de herederos debidamente inscrita en los registros publicos, que dice en la clausula tercera: habiendo fallecido dona (madre) el 27 de octubre de 1974 le han sucedido como herederos al conyuge superstite don (padre) y sus 11 hijos quienes han sido declarados como tales segun resolucion judicial de fecha 17 de enero de 1981 en los registros de lima.en otra clausula del mismo dice enace declara expresamente cancelado el pecio del inmueble a que se contrae el presente instrumento segun lo acredita la liquidacion por seguro desgravamen hipotecario N 575-75 de la fecha 4 de marzo de 1975
    en clausula octava:para efectos legales art. 8 del decreto ley 17802 concordado con el articulo n 188 del decreto supremo N 011 72 Vl del 28 de febrero de 1972. en la copia literal en la SUNARP esta sentada la susecion intestada de la propiedad . en la SUNARP la copia literal , el traslado de inscripcion con fecha de 10 de julio de 1999, mi pregunta es? cuales son mis responsabilidades a la SUNAT por pagos de impuestos viviendo en el extranjero. desde el ano 1982. segun un representante de la SUNAT me dijo que yo debo de pagar el 30% de la herencia de lo que corresponde a mi padre y la herencia de parte de mi madre esta exonerada impuestos ya que cae bajo otra ley, en la actualidad la casa esta considerada negocio y vivienda. todavia hay hermanos que viven alli por muchos anos y a ellos le han dicho que ellos no tienen que pagar impuestos. que ley me ampara a mi para no tener que pagar tantos impuestos por ser residente en otro pais? le doy mil gracias por su respuesta. Elisa

  6. y mi otra pregunta con respecto a la misma situacion es: hay un formulario que se presenta a la SUNAT donde puedo yo recuperar dinero despues que se efectuo la venta. yo creo que se llama gastos de tramites. mi pasaje aereo y carta poder se puede incluir en esos gastos, pasajes, comida, y desde que ano puedo adjuntar todos estos gastos? gracias

  7. Revisando la respuesta que hace cordialmente al amigo Hector sobre el IR deseo prguntar. Si uno hereda un terreno y lo lotiza y vende mas de 2 lotes, como se calcula el precio de costo de este terreno para establecer la ganancia, pues una herencia no es una renta, no es un regalo tampoco, es una sucesion del bien. Es decir no hubo ganancia en heredar, entonces de acuerdo al nuevo regimen, como se calcularia la ganancia para establecer la renta de 30% a pagar sobre las ganancias anuales, tendria que haber un costo a tenerse en cuenta, un valor de mercado? un peritaje? el monto referencial consignado en un antipico de ser ese el caso?
    Lo mismo si soy propietario y deseo lotizar un inmueble que compre hace 50 anos en soles antiguos, como calculo el valor de ganancia para establecer el 30% de la renta. iendo que si vendo el bien a un justiprecio hoy y deseo adquirir otro similar me costara lo mismo y por tanto no habria ganancia o renta.
    Gracias por su respuesta.

  8. Compre una casa el 204 a 50 mil olres y hoy la quiero vender a 160.cual es el impuesto que tendria que pagar por esta venta?No es mi unica propiedad.
    Gracias

  9. Hola
    Una tía y sus 4 hijas (mis primas) desean vender su casa. Ellas viven en el extranjero y al fallecer mi tío les dejó la casa. Ellas figuran como propietarias. Ahora que ya está en pleno trámite la venta, le han indicado a una de mis primas que debido a que ellas viven en el extranjero… van a tener que pagar el 30% sobre el precio de venta del inmueble.. y realmente eso las ha sorprendido pues están pensando en ya no vender la casa… La casa se está vendiendo en US$ 48,000 , lo cual implica que si eso es cierto… tendrían que pagar un impuesto de US$ 14,400 además de los otros gastos en los que se incurre por la venta.

    Por favor, agradecere infinitamente sus comentarios sobre si corresponde ese 30%. Muchas gracias de antemano

  10. mi padre y mi madre ya fallecidos nos dejaron una casa valorizada en 42,000.00 NUEVOS SOLES y decidimos venderla el año 2008 por el cual recibimos el 60 por ciento del valor del inmueble ,que impuestos nos toca pagar por esta venta ya que la copia literal de la propiedad esta ahora a nuestro nombre segun la ficha registral del inmueble.

  11. hi

  12. Hola
    Vendí mi casa en Octubre del 2008 para comprar otra casa del mismo valor en un distrito diferente, en febrero del 2009.
    Lo hice todo mediante un poder entregado a mi hermano quien era Copropietario de la casa vendida y con quien comparto también la casa que compramos.
    A qué impuestos estuve o estoy afecto por estas transacciones?
    Gracias

  13. Estimados señores:
    Deseo vender mi departamento en $68,000, lo compre en marzo del 2004, actualmente vivo en este departamento, quisiera saber si pago el impuesto a la renta, cuánto es en total, o si estoy exonerada, soy una persona jubilada.
    Atte.

  14. Mis padres hicieron nos dejaron una propiedad antes de fallecer,ellos hicieron el anticipo de herencia debidamente ante notarios registrosy pagaron los impuesto necesarios para esta operacion en el año 1995.
    Ahora mis hermanos y yo queremos vender esta propiedad, existe algun impuesto que debamos de pagar?

  15. Senor que bueno que encontre esta ayuda, pues andaba muy confundida. Resulta que mi esposo viajo anoche al Peru pues el es uno de los herederos de una casa de su padre. Bien, los demas son personas que residen en el Peru y tienen mas de una casa, pero mi esposo nunca ha vendido casa y alla en Peru no tiene casa, pues los tios le dijeron que el por ser extranjero tienen que pagar el 30% de cuanto no se, pero el resto como viven alla en Peru pagaran solo el 5%, la casa creo que la han vendido a 60,000 dolares y a mi esposo solo le toca 4,500 dolares. Me parecio raro, pero bueno el ira el lunes a cambiar su direccion en la RENIEC y luego sacar su RUC y de alli a pagar el impuesto, esta bien lo que piensa hacer? ahora la duda es, quien le dira a mi esposo cuanto pagar de los $ 4,500 que a el le toca, el jamaz a vendido casa alguna y menos no tiene casa alla. me podria ayudar con esta pregunta? gracias de antemano.

    Por otro lado un primo mio esta vendiendo su casa, el reside en el extranjero tambien, pero el nunca ha vendido casa alguna, es su primera casa, la casa la esta vendiendo a 92,000 dolares, cuanto cree que el deba pagar de impuestos, o a el le exoneran del pago por ser jubilado, y por ser su primera casa que vende. Por favior ayudenos. Gracias

  16. Voy a comprar un terreno rural en 30,000 nuevos soles, y su autovaluo es un poco menor, como esta infecto al impuesto de alcabala, es necesario sacar constacia de algun organismo, municipalidad u otro demostrando que estoy exonerado, o el notario automáticamente lo considera exonerado y lo eleva a escritura pública

  17. Mi madre ha obtenido la sucesion intestada, por fallecimiento de mi abuelo, deseo saber si esta exonerada del pago del Impuesto a la Renta, (5%) es un terreno adquirdo desde 1972 cuyo unico propietario era mi abuelo, recien en este a#o se efectuara la venta de dicho terreno.
    Agradecere me contesten, con la finalidad de aclarar mi consulta.

  18. Pingback: El mercado inmobiliario intenta reacomodarse - Barandilleros.com

  19. Cuando el inmueble ha sido comprado antes del 2004,la ganancia de capital no está afectado al impuesto a la renta. Esta exoneración es tambien para personas que no son peruanas.
    Atentamente y esperando su respuesta.
    Su servidora
    Teresa !

  20. Sorry, olvidé el signo interrogatorio !!!!!!
    Cuando el inmueble ha sido comprado antes del 2004,la ganancia de capital no está afectado al impuesto a la renta. Esta exoneración es tambien para personas que no son peruanas???
    Atentamente y esperando su respuesta.
    Su servidora
    Teresa !

  21. quiero vender un terreno recibido por herencia,el precio es de 80000 dolares, la pregunta es, que impuesto debo pagar y a cuanto haciende estos impuestos?

  22. HOLA VENDO MI MINA DE PIEDRA LAJA, ES UN TERRENO UBICADO EN PERÚ, EN LA CIUDAD DE AREQUIPA A 30 MINUTOS DEL CENTRO DE LA CIUDAD , REQUIERO 10 MILLONES DE DOLARES, QUISIERA ME ENVIEN INFORMACIÓN PERTINENTE.

  23. Tengo un terreno que adquirí hace 20 años, ahora quiero construir casas y venderlas, para efectos del impuesto a la renta se considera como costo de terreno el valor actual de tasación o el valor que me costo, ya que la diferencia entre uno y otro es bastante. Me han dado opiniones diferentes , pero quisiera saber si legalmente existe alguna norma de la sunat.

  24. sres:
    quisiera saber si existe la manera de tributar por la venta de inmuebles en caso de extraviar las boletas y comprobantes de pago de los materiales utilizados en la construcciòn de las mismas.
    se puede solicitar una evaluacion de y pronunciarse una entidad a fin de pagar los mismos.
    gracias

  25. Etimados amigos si me pueden orientar. Resulta que compre una vivienda en Rimac Lima en año 2004, el problema es que la Declaración Jurada de Impuesto Predial sigue saliendo a nombre del ex- dueño, en 2005 ya declaré a mi nombre ¿Que tramite puedo seguir para que el municipio de Remar anule el pago de impuesto del x-dueño? Gracias de antemano por la respuesta.

  26. Quisiera saber cual es la ley que exonera los ultimo 4 anos del pago de arbitrios y predios.

  27. un sr. compro un terreno (2da. venta) y construyo departamentos que luego los vendio en 20 mil dolares (sin acabados). me corresponde pagar alcabala y cuanto seria.

    Eso fue en Marzo, por falta de dinero no pude registrarlo pero ahora ya tengo el dinero. Cuanto tendria q pagar aproximadamente, me cobraran intereses?

  28. Hola que tal mi nombre es Eder y lo que querioa saber es al respecto de la lqiuidacion cuando compre un inmueble salio liquidado mi titulo por una cantidad x a que se debe esa cantidad porque tengo que pagarla … si me podrias orientar Perfecto Gracias

  29. Mi esposo quiere vender una propiedad en el Peru . Es un hotel situado en Mancora y es su unica propiedad. Quisiera saber cuanto es lo que tiene que pagar de impuesto a la renta,no sabemos si es el 5% o el 0.5%. Ademas es verdad que los residentes en el extranjero tienen que pagar el 30% de impuesto sobre el valor de venta??? No es eso una barbaridad??

  30. Quiria hacer la siguiente pregunta…
    yo vivo en el extranjero y estoy por tomar la nacionalidad alemana. Gracias a Dios que mis padres aun estan vivos pero ya son mayores… por lo tanto queria saber si como extranjero tendria que pagar mas impuestos al recibir una herencia o arrendar una …?

    Muchas gracias por vuestra respuesta.

  31. Buenos días, por favor necesito orientación y sustento legal…Compré un dpto que estaba en construcciòn (bien futuro)en el año pasado es decir firme la minuta de compraventa en agosto 2010, siendo la entrega del mismo el 31/03/2011, desde cuando estoy obligada a pagar el impuesto predial siendo que en la Municipalidad me dijeron que la empresa es la obligada todo este año y yo solo tengo que pagar arbitrios pero la EXCELENTISIMA EMPRESA de donde adquirí dice que tenemos que pagar todo el año…(somos 21 proietarios)

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