PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Preguntas y respuestas jurisprudenciales

I. Aspectos Generales

¿El poseedor mediato puede demandar prescripción adquisitiva de dominio?

Se encuentra habilitado para demandar prescripción adquisitiva quien alegue una posesión mediata o inmediata de un bien inmueble, pues el ordenamiento legal vigente no distingue si la posesión para adquirir vía prescripción adquisitiva la propiedad deba tener algunas de las características mencionadas, sino que solo exige que aquella sea continua, pacífica y pública (CAS. Nº 1126-01-La Libertad. 10/10/2002).

Si el poseedor tuviera su título de propiedad inscrito en los Registros Públicos ¿puede interponer prescripción adquisitiva?

Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone demanda de prescripción adquisitiva porque los demandados tienen su título de propiedad inscrito en los Registros Públicos no hay impedimento para invocar la prescripción, porque si tuviera un título de propiedad válido e inscrito en los Registros Públicos, no tendría la necesidad de interponer la demanda de prescripción (CAS. Nº 2432-2000-Lima. El Peruano. 01/03/2001).

¿La demanda de prescripción adquisitiva contiene requisitos especiales?

Además de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la demanda de prescripción adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisición de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razón a que dirigiendo la demanda de prescripción adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa (CAS. Nº 0772-99-Ica. El Peruano. 02/01/2002).

¿La asociación puede adquirir por prescripción adquisitiva fundándose en la posesión de sus miembros?

Cuando de la fundamentación fáctica de la demanda se desprende que la posesión aducida sobre el inmueble ha sido ejercida por cada uno de los comerciantes que conforman la asociación pretensora, no puede soslayarse que conforme lo señala el artículo 78 del CC, la persona jurídica tiene existencia distinta de sus miembros, motivo por el cual, la posesión que se atribuye a los integrantes de la persona jurídica demandante no puede servir de sustento ni de fundamento al momento de resolver la pretensión de la asociación (EXP. Nº 4787-98. 02/08/1999).

II. Bien materia de prescripción adquisitiva

–     La falta de independización del terreno que se pretende adquirir por prescripción ¿genera la improcedencia de la demanda?

El juez al calificar la demanda debe revisar si esta contiene los requisitos señalados en los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil. Tratándose de una prescripción adquisitiva, adicionalmente debe verificarse si cumple los requisitos especiales señalados en el artículo 505 del Código Procesal Civil. No puede ampararse la improcedencia de la demanda bajo el argumento que no es posible la identificación física ni jurídica del inmueble; debido a que no se encontraría independizado del terreno de mayor extensión en donde se ubica, y que por tal razón resultaría un imposible jurídico lo peticionado (EXP. N° 1165-2001. 11/03/2002).

Si se poseía solo una parte del inmueble ¿puede solicitarse la prescripción adquisitiva de todo el predio?

Es infundada la pretensión, si está probada que la sociedad conyugal demandante, se encontraba en posesión solo de una pequeña parte del área total del inmueble, cuya prescripción se invoca.

El hecho de que los demandantes no sean los únicos que tributan por dicho inmueble, reafirma que no son los únicos que han detentado la posesión del íntegro del inmueble (EXP. Nº 4264-98. 11/05/1999).

¿Los bienes del Estado pueden ser adquiridos por prescripción adquisitiva?

No existe prohibición alguna para que bienes de dominio privado del Estado puedan ser adquiridos por prescripción adquisitiva, ya que solamente los bienes de dominio o uso público tienen el carácter de imprescriptible e inalienable, de acuerdo con el artículo 73 de la Constitución Política del Estado (CAS. Nº 1157-2002-Lambayeque. El Peruano, 01/12/2004).

El proceso de prescripción que sigue un copropietario ¿hace cosa juzgada con relación a los demás copropietarios?

Si en un proceso de prescripción adquisitiva en donde el actor había admitido en una declaración jurada, reconocida en la diligencia preparatoria, que el bien inmueble era de propiedad de una pluralidad de sujetos (actor y todos sus hermanos) señalando, además, que como los documentos se encuentran a su nombre, hace tal declaración a fin de proteger los derechos de los otros copropietarios, comprometiéndose a independizar el bien una vez obtenido el título de propiedad iniciando así a título personal la acción de prescripción adquisitiva del bien logrando que se le declare propietario, entonces deberá quedar establecido que en dicha causa no fue discutido el derecho expectaticio de los otros copropietarios, por tanto dicho proceso no genera cosa juzgada debiendo evaluarse en forma objetiva la manifestación de voluntad del actor del proceso de prescripción adquisitiva plasmada en la citada diligencia preparatoria (CAS. Nº 2904-2002-Lima. El Peruano 01/08/2005).

Si la sociedad conyugal adquiere por prescripción adquisitiva ¿el bien es social?

La declaración judicial efectuada a favor del que adquiere el dominio de un bien por prescripción a base de la posesión directa y pacífica, no puede considerarse un acto de liberalidad, es el reconocimiento de un derecho que le da esa posesión que es de cinco años cuando se trata de un bien rústico y de diez años si es un inmueble urbano; y si como en este caso, esa posesión la ejerció por el tiempo requerido, durante la unión matrimonial, vale decir, con la tenencia de la sociedad conyugal, es forzoso colegir que se trata de un bien social (CAS. Nº 2176-99-Lambayeque. 07/12/1999).

¿El copropietario puede adquirir por prescripción adquisitiva el bien común?

Si sobre el inmueble y fábrica objeto de la demanda existe una copropiedad, la demanda no puede ser amparada por imperio del artículo 985 del Código Civil que expresamente niega que un copropietario o sus herederos puedan adquirir por prescripción los bienes comunes (EXP. N° 498-2001. 08/11/2001).

III. Requisitos de la prescripción adquisitiva

¿Cuáles son los requisitos para adquirir la propiedad por prescripción?

La propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años, por lo que se cumplen los requisitos para adquirir por prescripción, entre los que se encuentra el poseer a título de dueño, al haberse acreditado ello por los actores y reconocido por el juez con la prueba actuada en autos (CAS. N° 1775-99-Lambayeque. 15/03/2002).

Los requisitos para ejercer la prescripción adquisitiva ordinaria ¿son copulativos?

El artículo 950 del Código Civil en su primer párrafo regula la prescripción adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini (CAS. N° 2345-2000-Lima. 03/09/2001).

¿Es igual poseer como propietario que poseer con justo título?

No debe confundirse el requisito de la prescripción adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripción extraordinaria de poseer el bien con justo título. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un título o documento de por medio (CAS. N° 3818-00-Huaura. El Peruano 31/07/2001).

¿Cuáles son las características del justo título?

Es infundada la pretensión, si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia  (EXP. Nº 1060-99. 03/12/1999).

¿Para solicitar la prescripción adquisitiva es necesario que la posesión se verifique al momento de presentar la demanda?

La interpretación correcta de la norma implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesión sea pacífica, esto es, que la posesión no se haya adquirido por la fuerza, que no esté afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no solo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un prepuesto indispensable para la usucapión (CAS. Nº 1454-2002-Chincha. El Peruano, 31/01/2003).

Para demandar prescripción adquisitiva ¿es necesario que el inmueble se encuentre inscrito en Registros Públicos?

Otro de los requisitos que requiere la prescripción adquisitiva es que el bien materia de dicha acción se encuentre debidamente inscrito en los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble, tal como lo señala expresamente la Ejecutoria Suprema emitida en el Expediente Nº 1330-93 que señala que: “Solo se adquiere el inmueble por prescripción cuando está inscrito en el Registro de Propiedad a favor de la persona contra quien ha operado aquella, en cambio si el inmueble no está inscrito el proceso viable es el procedimiento sobre títulos supletorios”(CAS. N° 1043-2001-Juliaca-San Román-Puno. El Peruano, 01/06/2004).

¿Qué implica la posesión pacífica?

No puede ampararse la demanda de prescripción si se ha demostrado que el accionante no viene ocupando el inmueble de litis en forma pacífica como propietario, lo que significa que debe transcurrir sin generar ningún conflicto con los derechos de los demás  (EXP. Nº 329-99. 01/10/1999).

¿Los procesos judiciales afectan la posesión pacífica?

No se cumple con el requisito de la posesión pacífica para adquirir la propiedad por prescripción si han existido diversos procesos judiciales seguidos entre las partes (CAS. Nº 556-2003-Ucayali. 21/04/2003).

¿Cómo se configura el elemento subjetivo para la prescripción adquisitiva?

El animus domini, como elemento subjetivo, equivale a la intencionalidad de poseer como propietario. Si bien el fundamento de la prescripción es la posesión, también es fundamento la propiedad o la simple tenencia. La posesión inmediata o precaria no convierte al titular del derecho, a quien no ha poseído el bien como propietario por el tiempo que establece la norma, en propietario del bien (CAS. Nº 58-98. 17/06/1998).

Si el accionante reconoce que es poseedor inmediato ¿se configura el requisito de la posesión como propietario?

El poseedor ha reconocido la propiedad en las personas que le entregaron la posesión del bien, en tal sentido, se ha establecido que aquel ocupa el bien con la calidad de poseedor inmediato; en consecuencia, en el presente caso, a fin de adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva, no se ha cumplido con el requisito de poseer el bien como propietario (CAS. N° 2861-98-Callao 14/12/1998).

IV. Prescripción adquisitiva y medios probatorios

¿Es necesario presentar una certificación municipal o administrativa para adquirir por prescripción adquisitiva?

Cuando el inciso 2 del artículo 505 del Código Procesal hace mención a la certificación municipal o administrativa, establece que esta se presenta de ser el caso; es decir, que dicha certificación no constituye un requisito inflexible, quedando a criterio del juzgador exigir o no tal requisito (CAS. Nº 3172-02-Arequipa. 30/10/2002).

¿La presentación de recibos de servicios públicos es suficiente para acreditar la prescripción adquisitiva?

El artículo 196 del Código Procesal Civil dispone que la carga de la prueba corresponde a quien afirma los hechos que sustentan su pretensión o a quien los contradice alegando hechos nuevos, norma que para el caso de la prescripción adquisitiva de dominio implica que el actor debe acreditar su posesión en calidad de propietario de manera pública, continua y pacífica durante diez años si se trata de la prescripción larga, o durante cinco años si además acredita justo título y buena fe, y es en ese sentido que los juzgadores no estiman que los recibos por servicios adjuntados, ni los demás pruebas admitidas y actuadas cumplan con acreditar las exigencia de la citada norma (CAS. Nº 1418-02-Lima. El Peruano 01/12/2003).

¿El pago del impuesto predial es prueba suficiente para la prescripción adquisitiva?

No procede amparar la demanda de prescripción adquisitiva si el actor acompaña documentos que evidencian el pago del Impuesto del Patrimonio Predial y no así que haya ejercitado derecho de posesión alguno sobre el referido bien, tanto más, si dichos documentos no se encuentran corroborados con medio probatorio idóneo que permita inferir un comportamiento en el actor, orientado a adquirir el inmueble por usucapión  (EXP. N° 236-2001. 09/11/2001).

¿Para la prescripción adquisitiva es necesaria la declaración efectiva de tres testigos?

El hecho que no haya concurrido uno de los testigos a la audiencia de pruebas no puede considerarse como contravención de normas que garantizan el derecho al debido proceso, pues la norma bajo análisis impone como requisito de necesario cumplimiento de la prescripción adquisitiva, el ofrecimiento de la declaración testimonial de un mínimo de tres testigos, mas no su actuación (CAS. Nº 3195-2001-Lima. El Peruano, 30/04/2003).

¿La sola declaración testimonial es suficiente para declarar la prescripción adquisitiva?

La sentencia de vista solo tiene como sustento la declaración de los testigos, que no basta para declarar la prescripción adquisitiva de propiedad del inmueble sublitis (CAS. Nº 1000-2002-Lima. 13/08/2000).

V. Interrupción de la prescripción adquisitiva

¿Cuándo opera la interrupción de la prescripción?

Uno de los modos de adquisición de la propiedad es la prescripción adquisitiva, que se da por posesión continua, pacífica y pública durante el tiempo que señale la ley. Se interrumpe el término de la prescripción si el poseedor pierde la posesión o es privado de ella, pero cesa ese efecto si la recupera antes de un año o si por sentencia se la restituye  (EXP. Nº 08-96. 20/08/1996).

¿Qué efectos tiene la interrupción de la prescripción?

La prescripción adquisitiva también es susceptible de interrupción civil mediante el ejercicio de una acción conducente a cuestionar la posesión que se ejerce sobre el predio. En ese sentido para que proceda la prescripción adquisitiva no basta que la posesión sea continua, sino la indiferencia de aquel que se cree con mejor derecho al predio, de tal modo que si se altera esta situación porque el propietario se hace presente, se interrumpe la posesión y esta deje ser pacífica (CAS. N° 253-2000-Lambayeque. El Peruano. 02/01/2001).

¿La sola interposición de la acción reivindicatoria interrumpe la prescripción adquisitiva?

Cuando se ejerce la posesión de un bien que se pretende adquirir por prescripción adquisitiva, se deben cumplir los requisitos de la posesión, por lo que al entablarse una acción reivindicatoria se interrumpe la posesión, sin que sea necesario esclarecer si quien la interpone es propietario del bien o no (CAS. Nº 453-2003-Cono Norte. El Peruano. 3/11/2004).

VI. Sentencia que declara la prescripción adquisitiva

La sentencia que declara la prescripción adquisitiva ¿es susceptible de ejecución?

La acción de prescripción adquisitiva es evidentemente declarativa, pues busca el reconocimiento de un derecho, a partir de una situación de hecho determinada, o un pronunciamiento de contenido probatorio, que adquirirá certidumbre mediante la sentencia, de tal forma que la norma abstracta de la ley se convierte en una decisión concreta, estableciendo una relación de derecho entre las partes, limitándose la sentencia a declarar o negar la existencia de una situación jurídica, vale decir que no es susceptible de ejecución, pues la declaración judicial basta para satisfacer el interés del actor”(CAS. Nº 2092-99-Lambayeque. 13/01/2000).

La sentencia que declara la prescripción adquisitiva ¿constituye título para la inscripción de la propiedad?

No obstante los accionantes haber adquirido el inmueble sublitis mediante contrato de compra-venta, cancelando el precio; la propiedad también se puede adquirir por la posesión pacífica, continua y pública como propietarios por más de diez años, como lo señala el artículo 950 del Código Civil.

La sentencia que accede a la petición constituye título para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño  (EXP. N° 2500-98. 17/11/1998).

¿La declaración judicial de prescripción adquisitiva de propiedad es oponible a quienes no intervinieron en el proceso?

Los títulos de propiedad se mantienen vigentes al no resultar oponibles los efectos de la sentencia a quienes no intervinieron en el proceso que declaró la prescripción adquisitiva (CAS. Nº 3643-2000-Cañete. 12/11/2002).

Para que la prescripción adquisitiva sea oponible a un tercero ¿basta con la declaración judicial?

El artículo 952 establece la forma como el propietario por usucapión debe proceder a efectos de otorgarle a su título seguridad jurídica y oponibilidad ante terceros. En ese sentido cabe precisar que no basta haberse encontrado en posesión del bien con ánimus de propietario, sino que además es necesario contar con una declaración judicial y su correspondiente inscripción (CAS. Nº 754-01-Arequipa. 22/10/2002).

La sentencia que declara la prescripción adquisitiva ¿cancela el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueño?

La prescripción es un modo de adquirir la propiedad de un bien ajeno, mediante la posesión ejercida sobre dicho bien. Para ello se requiere que la parte demandante pruebe plenamente la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

La sentencia que acceda a dicha petición, es título tanto para la inscripción de la propiedad en el Registro respectivo, como para cancelar simultáneamente el asiento que figura inscrito a favor del antiguo dueño  (EXP. Nº 1178-98. 17/12/1998).

VII. Prescripción adquisitiva y título supletorio

¿En qué se diferencian los procesos de prescripción adquisitiva y título supletorio?

Mediante una demanda de títulos supletorios, el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, pretende contra su inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores, el otorgamiento del título de propiedad correspondiente, de acuerdo a lo dispuesto por el inc. 1 del artículo 504 del CPC; mientras que la prescripción adquisitiva tiene como finalidad se declare propietario a quien ha ejercido posesión sobre un bien en forma continua, pacífica y pública en los plazos que se precisan en el artículo 950 del Código Civil  (EXP. Nº 1743-99. 15/10/1999).

Si el accionante extravió el título de propiedad ¿debe interponer una demanda de prescripción adquisitiva o de título supletorio?

El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio (CAS. Nº 2750-2003-La Libertad. El Peruano, 30/03/2005).

¿Se puede solicitar la prescripción adquisitiva si se ha adquirido el bien por contrato de compraventa?

Resulta jurídicamente imposible solicitar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva, si se afirma haber adquirido esta por contrato de compraventa (EXP. Nº 3992-97. 23/04/1998).

Si el demandante tiene una escritura pública de compraventa ¿puede adquirir por prescripción adquisitiva?

Si los poseedores tienen en su favor una escritura pública de compraventa otorgada por sus anteriores propietarios, aquellos están legitimados para demandar la prescripción, pues se requiere la declaración judicial para obtener la inscripción registral del inmueble; ya que en el juicio, se apreciará si el título es justo o no (CAS. N° 374-2000-Callao. 22/09/2000).

El propietario que extravió la documentación que acreditaba su derecho ¿puede demandar la prescripción adquisitiva?

El propietario de un inmueble cuya documentación relativa a su transferencia se ha extraviado y que viene poseyendo por más de 10 años; y que sin embargo, en su demanda no solicita el reconocimiento de su propiedad sino que se le declare propietario por prescripción adquisitiva, es declarado como tal (CAS. N° 3121-2000-Callao. 03/09/2001).

VIII.     Prescripción adquisitiva y desalojo

Si el actor en un proceso de desalojo admite que otro es el propietario ¿puede adquirir la propiedad por prescripción?

Si bien se encuentra acreditado que el recurrente es posesionario del predio sublitis, no se advierte, sin embargo, un comportamiento a título de propietario, al haber reconocido en el proceso de desalojo por ocupación precaria –en el que interviene como demandado–, que la verdadera propietaria es la Municipalidad demandada (CAS. Nº 1784-2002 La Libertad. El Peruano, 03/02/2003).

¿Puede oponerse a la acción reivindicatoria la adquisición por prescripción adquisitiva?

Siendo absoluto el derecho de propiedad y, por tanto, implícita la imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, no puede oponerse al ejercicio de la facultad reivindicatoria la adquisición por prescripción de un bien inmueble que no haya sido declarado como tal previamente en una instancia judicial (CAS. Nº 1450-99-Tacna. El Peruano, 31/01/ 2003).

El demandado en un proceso de desalojo ¿puede alegar ser propietario por tener en trámite un proceso de prescripción adquisitiva?

El demandado alega haber adquirido la propiedad del bien por prescripción sin haberlo acreditado, por cuanto el proceso de prescripción adquisitiva de dominio se encuentra aún en trámite, sin haberse determinado todavía el derecho de propiedad que alega sobre el bien, siendo por tanto, un poseedor no propietario (EXP. Nº 610-99. 24/09/1999).